Airbnb (géographie d’)

Airbnb est une plateforme en ligne à but lucratif, payante et privée, organisant l’offre et la demande d’hébergement touristique (en prélevant une commission d’intermédiation sur chaque transaction) entre des propriétaires et/ou des locataires particuliers ou non, et des utilisateurs. Créée en 2008 à San Francisco (Californie, États-Unis), par Brian Chesky (cofondateur avec Joe Gebbia et Nathan Blecharczyk et actuel directeur général de l’entreprise) sous le nom d’Airbed and breakfast («matelas gonflable et petit-déjeuner»), elle centralise depuis, des millions d’offres de logements pour des locations à court terme («short-term rentals»).

Nous avons assisté à une mutation du business model d’Airbnb, qui en plus de la location de chambres et de logements pour les particuliers, avait souhaité se diversifier vers d’autres activités en lien avec le séjour (hôtellerie de luxe, appart hôtel, plateforme de distribution hôtelière etc.), ou non (expériences et activités, transport aérien, studio de production de vidéos touristiques etc.). L’irruption du SARS-CoV-2 a très largement freiné ces recompositions (Piganiol, 2020).

Usant d’une interface conviviale et esthétique, mais aussi d’un algorithme conçu pour maximiser l’intermédiation numérique, «peer-to-peer» (Yannopoulou et al. 2013), l’entreprise permet des connexions très faciles entre des touristes dispersés dans le monde entier qui envisagent de visiter une destination touristique, et des personnes ayant un bien immobilier sous-utilisé à ce moment-là ou, bien que déjà intégré dans le marché locatif, non-utilisé, et souhaitant en tirer un revenu régulier.

Présentée initialement à l’aide des concepts de l’économie du partage, la «sharing economy» (usant de l’adjectif collaboratif ou communautaire), elle est désormais assimilée à une forme de «capitalisme de plateforme» (Srnicek, 2017), où dominent les termes de professionnalisation des loueurs, de prédation économique, d’emprise sectorielle et de dérégulation des marchés locatifs.

Insertion économique et expansion géographique

Airbnb est un acteur spatial total, possédant un champ d’action mondial. Son fonctionnement obéit à une logique réticulaire. S’appuyant sur un siège social et sur une dizaine de bureaux «régionaux» localisés dans les principaux marchés où la firme est implantée, cette dernière «gère» des millions d’adresses de logements (Gallagher, 2018) répartis dans plus de 191 pays. Alors même qu’elle ne «possède» aucun desdits logements. Parfaitement intégrée dans le système touristique mondialisé, qu’elle contribue à (re)façonner, la plateforme agit comme un véritable «catalogue» en ligne, polarisant l’offre et la demande en un seul et même lieu dématérialisé (Beckouche, 2019).

Airbnb a intensifié le processus de «location chez l’habitant», déjà développé grâce à la plateforme Couchsurfing (Decrop et DeGroote, 2014), en incitant davantage d’acteurs à s’engager, aboutissant à une «industrialisation» de l’accueil de voyageurs à l’échelle de la planète. La multinationale américaine s’est construite puis a grandi dans un écosystème économique et sectoriel fortement concurrentiel. Elle a eu à gérer son insertion dans des contextes territoriaux déjà formalisés et fonctionnels (au moins) du point de vue de l’hébergement touristique.

Malgré cela, la firme s’est rapidement imposée parmi les géants historiques de l’hébergement marchand, dont les grands groupes hôteliers (Marriott Int., OYO, Jing Jiang Int. Hotels Group, Hilton Hotels & Resorts, Accor, etc.) qu’elle a «disrupté» (notamment les hôtels peu étoilés et ayant une politique tarifaire peu élevée) en jouant sur la faiblesse ou l’absence de règlementations (sécurité, taxes, charges, emplois, etc.), et en pratiquant des tarifs souvent plus attractifs (Zervas et al., 2014; Gallic et Malardé, 2018), ou parmi les nouveaux acteurs émergents de l’hébergement marchand, dont les plateformes numériques (Booking.com, Abritel HomeAway, TripAdvisor, GuestReady, etc.).

La mise en relation du monde (touristique)

Airbnb est non seulement le moyen utilisé pour entrer en relation avec des touristes dispersés sur la planète, mais elle en fournit également le cadre même de l’interaction. Elle est l’un des moyens de relier l’altérité mondiale, soient les différentes réalités sociales, culturelles, politiques et touristiques jusque-là séparées, mais aussi l’une des manières d’«apprivoiser» la distance.

Airbnb, en tant que dispositif numérique, est un objet médiateur. Elle se définit tout autant par ce qu’elle relie, que par ce qui est relié. L’apparente «désintermédiation» mise en place par Airbnb, et consécutive à la suppression d’intermédiaires entre le producteur et le consommateur, renvoie plutôt ici à la réinjection d’une forme de «remédiation» entre les différents acteurs inscrits sur le site (hôtes/touristes).

À travers sa plateforme, Airbnb se substitue aux tenants d’un système touristique historiquement formalisé (professionnels de l’hébergement marchand, agences de voyages, offices de tourisme, etc.), et contribue à affaiblir voire à faire disparaître, les médiations de l’hébergement touristique traditionnelles. Tout cela masque une privatisation et une confiscation de l’offre de logements par Airbnb, qui, sous couvert de rendre davantage transparent et direct le mécanisme de location (offre/demande), introduit de fait, un mode de gestion opaque, verrouillé et totalement contrôlé (système algorithmique, avis et notes, hiérarchisation des hôtes, etc.).

Les utilisateurs par défaut d’Airbnb restent les touristes à la recherche d’un logement pour leur (futur) séjour. Cependant nous avons rapidement assisté à une forme de subversion de l’usage initial de la plateforme. D’autres motifs d’utilisation se sont souvent additionnés, parfois substitués au seul hébergement touristique, dont en voici quelques exemples: se loger dans le cadre de ses études, d’un emploi, d’un stage, trouver un lieu pour un l’organisation d’un évènement d’ordre privé, s’assurer une résidence principale etc. L’hébergement n’est ici plus seulement «voulu», mais bien «contraint» et «subi».

La typologie des habitants Airbnb s’en trouve ainsi quelque peu modifiée. En plus des touristes, nous retrouvons des populations actives, des étudiants, des personnes seules louant au mois et/ou à l’année, des fêtards, de jeunes femmes prostituées, etc. Dans ce processus d’extension des utilisateurs, et des utilisations qui leurs sont liées, il reste toujours difficile de déterminer si Airbnb est l’une des causes ou des conséquences de cette diversification des usagers et des usages.

Spatialité et diffusion territoriale

L’analyse de la spatialité d’Airbnb diverge selon l’échelle considérée (voir cet article). À petite échelle, en France – deuxième marché mondial de l’entreprise avec plus de 600.000 annonces, derrière les États-Unis –, l’organisation territoriale de la multinationale obéit à une logique de littoralisation et de métropolisation, tandis qu’à d’autres niveaux, d’autres dynamiques coexistent: concentration de l’offre de logements dans et près des pôles urbains, micro-diffusion à partir de ceux-ci vers les espaces environnants, surreprésentation des annonces dans les hauts-lieux touristiques (stations balnéaires, de montagnes, villes et métropoles touristiques, parcs d’attraction …), etc.

Cela se vérifie à Bordeaux. Car malgré les possibilités de voire «naître» des annonces un peu partout dans la ville, à l’écart et dans les périphéries, la majorité de l’offre Airbnb bordelaise se déploie dans le centre historique, déjà très fréquenté par les touristes, où l’on trouve les plus fortes densités de populations: dans les espaces hyper-centraux – le Triangle d’Or, l’hôtel de ville, Mériadeck, le quartier des Chartrons, la rive gauche de la Garonne, de le Porte de Bourgogne jusqu’à la Cité du Vin, autour de la Flèche Saint-Michel –, et péricentraux – la gare Saint-Jean et ses espaces contigus, le long des lignes de tramway, sur la rive droite autour de Stalingrad et de l’avenue Thiers, etc. Finalement, bien que le nombre de prescripteurs potentiels de prestations touristiques se soit élargie avec le développement de la plateforme, grâce au rôle accru des «amateurs» (Flichy, 2010), les hôtes viennent renforcer une offre touristique déjà formalisée plutôt qu’en créer une nouvelle.

Carte sur l'offre d'hébergement Airbnb à Bordeaux

Ill. 2. L’offre d’hébergement d’Airbnb à Bordeaux. À travers cette figure 2, il s’agit de représenter la place d’Airbnb à l’échelle de la ville de Bordeaux, en projetant les annonces disponibles en juillet 2020, et en les agrégeant selon une maille fine. Après traitement cartographique (exploitation des données d’Inside Airbnb, données carroyées à 50 m, construction de la légende), le résultat nous permet de distinguer des centralités (là où les densités en termes d’offre de logements sont les plus fortes) et des périphéries (là où les densités en termes d’offre de logements sont les plus faibles). L’espace Airbnb bordelais se structure alors autour de la Garonne, le long des quais, selon un gradient nord/sud et est/ouest, avec une excroissance située dans l’hypercentre historique. Ainsi, plus on s’éloigne de ces espaces, moins le nombre d’annonces est important.

Facteurs et moyens du succès

Les conditions de réussite de l’entreprise sont d’abord structurelles, jouissant d’un concept «universalisant», une capacité à atteindre rapidement un «effet de masse» critique (en termes de nombre de logements et de loueurs associés), peu ou pas de charges fixes, une réactivité et une adaptabilité importantes, une insertion qui s’est réalisée en bénéficiant d’un certain «vide» réglementaire, législatif et fiscal, un déploiement s’appuyant sur des moyens techniques et technologiques performants, intuitifs et évolutifs etc.

Mais aussi conjoncturelles, avec la naissance de l’entreprise en pleine crise des subprimes (2008), aboutissant à une dégradation des conditions de vie dans nombre de pays développés (stagnation et baisse des revenus), et à une sensibilisation accrue des populations aux questions de soutenabilité, recherchant une meilleure rémunération des «producteurs» et faisant la part belle aux tentatives dans divers domaines d’inverser les règles et les usages en vigueur jusque-là.

S’ajoutent à cela les différentes revendications des touristes quant à la trop grande standardisation de l’hébergement marchand, sa trop faible flexibilité, sa non prise en compte des aspirations individuelles et les difficultés qu’il a à personnaliser les séjours.

Côté touristes, les principaux arguments mobilisés sont les économies de coûts réalisées, le désir de contact voire de «mélange» avec les «locaux», la personnalisation du séjour, et le sentiment de vivre une «expérience» unique, tout en cultivant le mythe, le fantasme et l’illusion de l’authenticité.

L’hébergement Airbnb participe d’une certaine démocratisation du voyage, en permettant à certaines catégories de population peu ou pas habituées à voyager, de le faire. La flexibilité permise par ce nouvel usage, en termes d’accueil (familles avec enfants ou nourrissons, groupes d’amis nombreux etc.) ou d’habitabilité (horaires souples, fonctionnement adapté aux conditions personnelles etc.) est un atout majeur. Enfin, la diversité, l’originalité et la multiplicité de l’offre Airbnb, est un des arguments avancés par les utilisateurs.

Chez les hôtes, l’activité d’accueil de touristes génère des revenus supplémentaires parfois substantiels – s’insérant dans une véritable «économie de l’habiter» – permettant de conserver un patrimoine immobilier, voire de s’en constituer un. Cette activité favorise également les rencontres sociales, et la confrontation à l’altérité «depuis chez soi». Pour les territoires concernés, la plateforme contribue à une meilleure diffusion de l’hébergement touristique en multipliant les possibilités d’être logé « un peu partout », tout en diminuant la pression dans les zones qui hébergent le plus de visiteurs, et participe dans une certaine mesure, de l’éclatement des flux touristiques dans les espaces les plus fréquentés.

Enfin cela induit des «effets de retombée» pour les économies locales en particulier pour les commerçants locaux, mais aussi pour toute une filière de sous-traitants: conciergeries, agences de gestion de biens locatifs/immobiliers, sociétés de nettoyage, traducteurs, bagageries, guides, photographes, etc.

Positions des uns et des autres: les stratégies des hôtes et des touristes

Étudier Airbnb sous l’angle géographique, c’est faire émerger les stratégies locatives des hôtes, en s’intéressant à leur façon de louer leur bien sur la plateforme. Comment créer une annonce la plus visible possible pour attirer l’œil du touriste, tout en se distinguant de la concurrence? Quelle(s) aménité(s) touristique(s) locale(s) voire régionale(s) mettre en avant? De quelle(s) manière(s)? Quelles parties du logement photographier afin de les insérer dans l’annonce? Quelle gestion quotidienne de l’activité de location? Quelle est la «plus-value» apportée par l’hôte en direction des touristes en situation de séjour? Etc.

Les touristes aussi usent de stratégies pour sélectionner le meilleur logement possible lors de leur séjour. Le choix d’un logement plutôt qu’un autre dépend d’abord du profil du loueur (son statut et sa «qualité» puisque celui-ci est noté par ceux qu’il a hébergés), des aménités situées à proximité du bien loué (quartier vivant, festif ou calme, concentration de musées, etc.); des caractéristiques dudit logement (équipements fournis, agencement des pièces, place disponible, vue(s) depuis celui-ci, etc.); de l’accessibilité, pour gagner le logement (près d’un axe routier ou autoroutier, d’un aéroport, d’une gare, etc.), y stationner (parking, places de stationnement réservées, etc.) ou pour rayonner depuis celui-ci (proche d’une station de transport en commun, d’un embranchement autoroutier, etc.).

D’autres facteurs s’y ajoutent dont le profil des touristes (couple, amis, famille avec enfants, etc.), l’intentionnalité du séjour (découverte, shopping, repos, fête, etc.), les modalités (circuits avec étapes, visites situées dans un seul et même lieu, etc.), et les moyens de transports utilisés pour réaliser ce dernier. Finalement, il y a autant de stratégies touristiques qu’il y a de touristes ou de logements Airbnb disponibles, et celles-ci peuvent se déployer dans le même espace-temps.

L’habiter touristique «façon» Airbnb

Être hébergé chez l’habitant-Airbnb est une des manières d’habiter en touriste, en tant que faire avec l’espace et manière d’être en situation touristique (Lazzarotti, 2018). La plateforme, en déléguant à ceux qui accueillent des touristes la fonction d’hébergeur officiel, contribue à modifier la relation hôte/touriste.

L’habitant n’est plus un «simple» élément du décor, que l’on visite parfois, que l’on met à distance souvent, mais devient un acteur à part entière, un hôte. Son statut s’en trouve changé. Il n’est plus passif, et devient actif. Il ouvre son appartement ou sa maison à des étrangers, et développe de nouvelles compétences touristiques: il prescrit des conseils en direction des touristes (visites, activités, restauration, etc.), et intervient directement dans leur séjour. Il est alors un opérateur touristique à part entière (Flichy, 2010).

Airbnb, ou le touriste mon voisin

Des tensions émergent autour de ce mode d’habiter touristique, résidant dans le décalage qu’il y a avec les autres manières d’habiter un même lieu. Le partage permanent de l’espace aboutit à une coprésence et une cohabitation forcée entre populations temporaires (touristes) et permanentes (résidents), et à la coexistence d’activités parfois contradictoires (re[é]création, loisir, repos, travail, transport, etc.) dans le même espace-temps. Face à cette intrusion «de force» dans l’intimité de la «communauté» d’une copropriété par exemple, les espaces communs sont investis et partagés par plusieurs individus, sans cesse différents, et avec lesquels il n’est pas possible de socialiser ou de «contractualiser», ne serait-ce que tacitement (du point de vue des autres habitants de l’immeuble).

Tout cela a pour conséquence l’apparition de conflits plus ou moins visibles selon les territoires considérés: entre touristes et habitants permanents (voisins, passants, hôtes), entre touristes eux-mêmes (utilisateurs d’Airbnb ou non) ou entre habitants permanents (hôtes Airbnb ou non). Le touriste vient d’ailleurs il est l’expression de l’altérité du monde, il vit autrement et surtout, il vit sur le lieu de vie quotidien des autres. Airbnb tend donc à mélanger les limites de la «quotidienneté» avec celles de «l’expérience du voyage» (Delaplace et Simon, 2017; Crozat et Alvès, 2018). La concurrence pour l’espace, dans ses usages, ses valeurs et ses temporalités, est exacerbée par l’intensification des locations Airbnb.

Des tensions sporadiques aux conflits généralisés…

Malgré des processus conflictuels inhérents à chaque échelon géographique (Bouquet, Vacher et Vye, 2019), c’est d’abord dans les métropoles, que se localisent les principaux conflits liés à Airbnb. Essentiellement parce que l’offre d’hébergement y est supérieure aux autres espaces, et que les situations de co-présence sont nombreuses (Stors et Kagermeier, 2015).

La multinationale suscite de vives critiques de la part d’universitaires, de citoyens ou de la classe politique (Aguilera et al., 2019) qui dénoncent les conséquences visibles et durables de sa présence. Airbnb soulève un enjeu politique majeur dans la plupart des métropoles mondiales (Londres, Paris, Barcelone, Dubrovnik, Lisbonne, Venise, etc.). L’intermédiation numérique permise par la firme a déclenché des changements majeurs dans la production matérielle de la ville (Mermet et Söderström, 2020), en brouillant les frontières entre logements et hébergements touristiques (Stabrowski, 2017).

Les conséquences sont pléthores: dérégulation des marchés immobiliers locaux, accentuation de la crise du logement dans les centres-villes (Gurran et Phibbs, 2017), aggravation de la «gentrification touristique» (Cocola-Gant, 2016) relégation des populations les plus fragiles du point de vue économique vers les périphéries urbaines, concurrence «déloyale» avec l’hébergement marchand traditionnel (Zervas et al., 2014), participation à la surfréquentation touristique de certaines destinations, modification des environnements sociaux, culturels et identitaires de certains quartiers, conflits entre habitants permanents et temporaires, dégradations de logements, etc.

Ces effets néfastes ont tendance à être hypermédiatisés, comme en témoigne la sémantique utilisée par quelques médias pour quantifier ledit déploiement et qualifier les relations entretenues avec les territoires urbains: «colonisation», «guerre», «prédation», «confiscation», «destruction», «agression», «impacts», «briseur de ville», «déstructuration», «déstabilisation», «tueuse», etc. Sans minorer les conséquences déjà citées, Airbnb est considérée comme le bouc-émissaire de l’ensemble des plateformes dans la saturation et l’altération des espaces touristiques. La multinationale est systématiquement critiquée et associée aux dérives du fait touristique, alors même que d’autres entreprises similaires, agissant selon les mêmes ressorts, sont relativement «épargnées».

Quoiqu’il en soit, face à l’augmentation croissante du nombre de touristes dans les villes – surtourisme ou overtourism en anglais –, à l’annualisation des pratiques touristiques, et à leur désynchronisation, la place d’Airbnb reste encore à préciser: l’entreprise est-elle un facteur et/ou un produit de ces changements? Quel est son rôle précis dans les transformations contemporaines des pratiques touristiques?

Victor PIGANIOL

Bibliographie

  • Aguilera Thomas, Artioli Francesca et Colomb Claire, 2019, «Explaining the diversity of policy responses to platform-mediated short-term rentals in European cities: A comparison of Barcelona, Paris and Milan», Environment and Planning A: Economy and Space. Londres, SAGE Publications, en ligne.
  • Beckouche Pierre, 2019, Les nouveaux territoires du numérique. L’univers digital du sur-mesure de masse. Auxerre, Éditions Sciences humaines, 163 p.
  • Bouquet Claire, Vacher Luc et Vye Didier, 2019, «Que nous dit l’offre Airbnb sur l’évolution des territoires touristiques? Le cas de La Rochelle / Île de Ré», Mappemonde. n° 125, en ligne.
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  • Decrop Alain et DeGroote Livie, 2014, « Le Couchsurfing. Un réseau d’hospitalité entre opportunisme et idéalisme », Téoros. vol.33, n°1, en ligne.
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  • Lazzarotti Olivier, 2018, «Habiter en touriste, c’est habiter le Monde», Mondes du Tourisme. n°14, en ligne.
  • Piganiol Victor, 2020, «La planète Airbnb au risque de la COVID-19», Téoros. vol.39, n°3, en ligne.
  • Piganiol Victor, 2021, «Airbnb ou la géopolitique (mondialisée) d’un hébergement touristique contesté. De la disruption magnifiée aux conflictualités généralisées…», Via Tourism Review. n°19, en ligne.
  • Söderström Ola et Mermet Anne-Cécile, 2020, «When Airbnb sits in the control room: platform urbanism as actually existing smart urbanism in Reykjavík», Frontiers in Sustainable cities. Section Governance and Cities, en ligne.
  • Srnicek Nick, 2017, «The challenges of platform capitalism: Understanding the logic of a new business model», Revue française de sociologie. vol.59, n°3.
  • Stabrowski Filip, 2017, «”People as businesses”: Airbnb and urban micro-entrepreneurialism in New York City», Cambridge Journal of Regions, Economy and Society. vol.10, n°2.
  • Stors Natalie et Kagermeier Andreas, 2015, «Motives for Using Airbnb in Metropolitan Tourism – Why do People Sleep in the Bed of a Stranger?», Regions Magazine. vol.299, n°1, p. 17-19.
  • Yannopoulou Natalia, Moufahim Mona et Bian Xuemei, 2013, «User-generated Brands and Social Media: Couchsurfing and AirBnb», Contemporary Management Research. vol.9, n°1, p. 85-91.
  • Zervas Georgios, Proserpio Davide et Byers John W., 2014, «The Rise of the Sharing Economy: Estimating the Impact of Airbnb on the Hotel Industry», Journal of Marketing Research. vol.54, n°5, p. 687-705.